Taxatie bedrijfsmatig vastgoed

Taxatie van zakelijk vastgoed: hoe gaat dat in zijn werk?

Wij voeren diverse taxaties uit, niet alleen in Rotterdam maar in de gehele regio. Deze taxaties betreffen bedrijfspanden, horecagelegenheden, winkels en beleggingsobjecten.

Voor de taxatie van woningen is er doorgaans voldoende vergelijkingsmateriaal beschikbaar om een waarde te bepalen. Dit gebeurt via de comparatieve methode, waarbij referentietransacties met elkaar worden vergeleken en gecorrigeerd voor verschillen. Deze methode, ook wel 'objectvergelijking' genoemd, is toepasbaar vanwege het grote aantal beschikbare verkooptransacties.

De taxatie van zakelijk vastgoed, zoals bedrijfsruimten, horeca, winkels en verhuurde woningen (beleggingsobjecten), verloopt echter anders. Hier baseert men de taxatie op de huurwaarde van het object. Deze huurwaarde is de potentiële huurstroom die het vastgoed kan genereren.

Als een belegger besluit een winkel te kopen, kan deze rekenen op een jaarlijkse minimale huuropbrengst zoals genoemd. Het betreft hier echter een brutohuur, waarvan de zogenaamde exploitatielasten nog afgetrokken moeten worden.

Exploitatielasten omvatten de jaarlijkse zakelijke kosten die ten laste komen van de eigenaar, zoals belastingen en heffingen, verzekeringen, onderhoud en beheerkosten. Voor dit voorbeeld gaan we ervan uit dat deze lasten samen ongeveer 15% van de bruto jaarhuur bedragen. De nettohuur bedraagt dan €25.000 minus 15%, wat neerkomt op €21.250.

De huuropbrengst wordt vervolgens gekapitaliseerd op basis van een rendementseis. Bij een rendementseis van 8% gebruiken we een kapitalisatiefactor van 12,5. Dit betekent dat €21.250 vermenigvuldigd met 12,5 leidt tot een waarde van €265.625.

Deze waarde van €265.625 is de v.o.n. koopsom, waar de overdrachtsbelasting van 6% en overige kosten (ongeveer 0,25%) nog niet van zijn afgetrokken. Na aftrek van deze kosten resulteert een eindwaarde kosten koper van ongeveer €248.900.

Deze eindwaarde vertegenwoordigt het maximale bedrag dat de belegger zou moeten investeren op basis van huur en rendement. De aangeboden winkelruimte kan dus een aantrekkelijke investering zijn voor de belegger!

Deze berekening is een vereenvoudiging op basis van aanvangsrendement en kan in de praktijk variabel geïnterpreteerd worden. Bovendien zijn er geen rekening gehouden met verschillende factoren zoals het verschil tussen huurwaarde en huuropbrengst.

In een commercieel taxatierapport voor zakelijk vastgoed worden deze factoren uitgebreid belicht, afhankelijk van het doel van de taxatie.

De potentieel aanwezige huuropbrengst is dus de basis voor de waardering van courant zakelijk vastgoed. Voor de taxatie van bijzonder vastgoed of voor specifieke doeleinden worden alternatieve waarderingsmethoden toegepast.